Qu'est-ce qu'une SCI

Simple à créer, une SCI, société civile immobilière, permet d'associer plusieurs personnes (deux au minimum) pour acheter un bien immobilier qu'il soit à titre privé, familial ou à titre professionnel. Tout le monde peut-être associé : personnes physiques, personnes morales (sociétés), jeune mineur (sous certaines conditions), personnes n'ayant pas la nationalité français, personnes d'une même famille ou non, etc. ou le mixage entre cette population. Il n'y a pas de capital minimum, ni de maximum.

L'objet exclusif d'une SCI est de protéger les biens, elle ne peut avoir aucun but commercial. Elle est uniquement dédiée à l'immobilier : achat, location, gestion d'un immobilier.
La SCI peut louer ses locaux vides, et non meublés, ceci ne représente pas un commerce, mais une activité normale pour ce type de société. Une SCI n'a pas pour but de faire des bénéfices, mais de gérer un patrimoine.

Les principales SCI créées sont :

la SCI à capital fixe (classiquement utilisée. Dossier-kit)
la SCI à capital variable (recommandée, elle est plus souple que la SCI normale à capital fixe. Elle apporte des avantages supplémentaires. Dossier-kit)
la SCI de construction-vente (avec pour but de construire un bien immobilier et le revendre immédiatement dans le but de faire des bénéfices. (Dossier-kit)
Pour acheter et revendre régulièrement un ou des biens professionnels à titre privé ou commercial, des terrains à bâtir, fonds de commerce dans le but de générer des profits, C'est le statut de marchand de biens qu'il est nécessaire d'utiliser (Dossier-kit)
On peut aussi transformer sa SCI actuelle en capital variable (si elle ne l'est pas). Un dossier-kit est disponible également pour effectuer soi-même cette transformation.

Les associés

Quelle que soit sa nationalité, toute personne physique ou morale (société) peut être associée dans une S.C.I. Les associés étranger peuvent habiter hors de France, toutefois, le siège social de la société doit se situer obligatoirement sur le territoire français.

Le cas des associés mineurs

La S.C.I est donc régie par le Code civil, plus particulièrement, par les articles 1845 à 1870-1. L’article 1832 du Code civil définit la S.C.I comme un contrat et doit faire l’objet obligatoirement, d’un écrit. Ce contrat ne peut se former que si les parties ont donné leur consentement, physiquement capables d’exprimer leurs désirs, ce qui exclut toute personne dont les facultés mentales sont altérées.

Peuvent donc s’engager, toute personne ayant la capacité de le faire, c’est-à-dire :
- le majeur;
- le majeur sous sauvegarde de justice;
- le majeur en curatelle assisté de son curateur;
- le majeur sous curatelle avec l’aide de son tuteur;
- le mineur émancipé directement ou par mariage pour la femme;
- le mineur non émancipé, mais avec l’aide de son représentant légal autorisé par le juge;

Il est important d’ouvrir une parenthèse concernant l’enfant mineur. L’article 2 du Code de commerce indique qu’un mineur, même émancipé, ne peut être commerçant. Or, la S.C.I n’a pas d’activité commerciale. Dans ces conditions, un enfant mineur peut être associé à une Société Civile Immobilière. S’il n’est pas émancipé, il devra être représenté par son administrateur légal ou son tuteur. Les apports qu’il pourrait faire dans la société devront être préalablement autorisés par le juge des tutelles.
Par ailleurs, on peut créer une S.C.I entre époux, sans aucune réserve (article 1832-1 du Code civil), même s’ils n’emploient que des biens de la communauté pour les apports à une société, ou pour l’acquisition de parts sociales le conjoint doit simplement en être informé et cette mention doit figurer dans l’acte des apports.

Deux époux seuls, ou avec d’autres personnes, peuvent être associés dans une même S.C.I et participer ensemble ou non, à la gestion sociale. Les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu’ils constitueraient des donations déguisées, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique (notaire)
Enfin, une personne morale (société, entreprise) peut faire partie d’une S.C.I à la condition qu’elle ait une personnalité juridique. C’est ainsi qu’une société en participation (S.E.P) ou une société de fait, en tant que telle, ne peut être associée à une Société Civile Immobilière.

Objet de la société

L’objet de la S.C.I doit obligatoirement être civil, à l’exclusion de toute activité commerciale. Elle est constituée pour acheter et posséder des biens immobiliers.
La S.C.I ne peut par exemple, acheter un appartement pour le revendre (à titre régulier), ce serait un acte commercial. En revanche, rien n’interdit à la société de revendre son bien immobilier (sans en provoquer un commerce). Elle ne peut non plus meubler cet appartement en vue de le “louer en meublé”(elle peut en revanche, le louer vide).
Il existe toutefois une astuce légale pour contourner la revente : la Société Civile Immobilière peut acheter un terrain pour y construire un immeuble, et le revendre par la suite. L’opération de revente permet d’échapper à l’exercice d’une activité commerciale si elle n'est pas régulière.
Il existe une seule forme de SCI permettant la construction et la revente immédiate : la SCI de construction vente. Elle a pour but de faire des bénéfices. Elle se dissout dès les opérations terminées.

En revanche, si l'on souhaite acheter un ou des biens immobiliers déjà construits pour le ou les revendre (après ou sans aucune rénovation), ce n'est pas le statut de la SCI qu'il vous faut choisir, mais celui de marchand de biens. Cette activité peut être exercée à titre professionnelle, sans aucune limitation pour les achats et reventes. Elle ne nécessite aucun diplôme contrairement à toutes les professions immobilières et bénéficie - pour le moment - de quelques avantages fiscaux. Pour plus d'informations : site spécialisé

Le capital social

La loi ne fixe aucun montant minima pour le capital des sociétés civiles immobilières (S.C.I), ni la valeur nominale des parts sociales. Ces dernières doivent être de valeur égale, d’un montant librement décidé par l’ensemble des membres fondateurs.
Ce capital peut être constitué par des apports en numéraire, des apports en nature (biens matériels , mobiliers et/ou immobiliers) ou en industrie (temps de travail consacré à la société, les relations de l’apporteur, ses connaissances techniques, etc...), ou bien, par les trois à la fois. Nous vous déconseillons cependant les apports en industrie : ceux-ci ne concourent pas à la formation du capital et posent souvent des problèmes, lors de la répartition des bénéfices.

Les associés peuvent également décider d'un capital représentant un montant plus important, qu'ils ne possèdent pas nécessairement immédiatement à la création. Dans ce cas, les associés sont autorisés à n'apporter que 20 % du capital à la création (nécessairement en numéraire) et le solde, soit 80 % du montant du capital fixé, dans les 5 prochaines années (sur appel de fonds du gérant).

Exemple : une société se constitue avec un capital social de 10.000 euros. Les associés ne disposent que de 2.000 euros. Sur une période de 5 ans, ils apporteront, en proportion du nombre de parts sociales dont ils disposent, les 80.000 euros manquant. Il s'agit d'une obligation.

Le capital peut être variable

Pour éviter ce problème, on peut décider que le capital sera variable. Dans le chapitre précédent, on a vu que les associés ont fixé le montant du capital à 10.000 euros, n'apportant que 2.000 euros à la création. Toutefois, ils sont dans l'obligation (à défaut, ils doivent quitter la société) de verser les 8.000 euros dans un délai de 5 ans.

Avec une société à capital variable, cette obligation n'est pas averrée, et offre plus de souplesse. En effet, on peut décider d'un capital minimum et un capital maximum. Le capital pourra varier librement entre ces deux montants sans qu'il ne soit imposé quoi que ce soit. On pourra par exemple fixer le capital minimum à la somme dont tous les associés disposent et augmenter celui-ci en fonction des besoins et des possibilitrés de chacun. On lira avec intérêt l'article sur le site sci-societecivileimmobiliere.com.

Les avantages de la variabilité ne s'arrêtent pas là : les associés peuvent partir ou arriver dans le capital en le faisant varier sans qu'il n'y ait de formalités à accomplir, les nouveaux associés restent anonymes vis-à-vis du public, plus de souplesse, etc. d'où une perte de temps et de dépenses évitées chaque fois.

Fiscalité

La fiscalité de la SCI

A l’exception de celles qui y sont soumises par leur objet, les sociétés civiles immobilières ne sont pas passibles de l’impôt sur les sociétés (IS) si elle ont fait le choix de l'impôt sur le revenu (IR). Comme le font les entrepreneurs individuels (sans toutefois comparer les deux statuts), les bénéfices encaissés par chaque associé entreront dans le revenu global de ce dernier. En d'autres mots, la société n'est pas imposée, mais les associés qui le sont (sur la part des bénéfices reçus, en tant que revenus fonciers).

Il convient de signaler deux particularités. D’une part, dans le cas ou le /les associés sont salariés, et d’autre part, lorsqu’un immeuble d’habitation est mis à la disposition gratuite d’un associé.

1°- Les salaires des associés :
Si l’associé est salarié de la S.C.I, le salaire n’est pas déductible des bénéfices en tant que charges. En effet, l’administration fiscale considère qu’il s’agit d’une distribution du bénéfice social.
En conséquence, les salaires perçus seront imposés pour l’associé, comme des bénéfices. Il en sera de même pour tout avantage en nature, sauf pour un immeuble mis à titre gratuit, à la disposition de l’associé.

2° - Immeuble d’habitation mis à la disposition gratuite d’un associé :
Dans le cas où un associé a la jouissance gratuite d’un immeuble d’habitation appartenant à la S.C.I, l’administration ne considère pas qu’il s’agit d’un bien en nature, ni d’un revenu imposable pour l’associé, étant donné qu’il n’existe pas de location entre les deux parties. L’administration fiscale considère que la S.C.I a la jouissance de l’immeuble, et qu’elle n’est pas imposable par la mise à disposition gratuite envers l’un de ses membres. En dehors de grosses réparations qui sont déduites normalement des charges (isolation thermique, ravalement, grosses réparations, intérêts d’emprunt...), les autres charges ne sont pas déductibles des bénéfices. Des règles particulières sont appliquées. Pour en connaître les dernières applications, on se rapprochera des services fiscaux (article 156.1-3° du Code général des impôts).

• Les associés “en famille”

Deux cas de figure peuvent être envisagés : la situation des époux pendant le mariage, la situation en cas de divorce et ce que deviennent les parts d’un associé qui décède.

1°- La situation des époux associés pendant le mariage.
L’utilisation de biens qui leur appartiennent personnellement, (biens propres) dans le régime de communauté. Sous le régime de séparation de biens ou de participation aux acquêts, les époux ne rencontrent aucun problème particulier. En revanche, il peut en être différemment quand les époux utilisent les biens communs comme apports si certains points n’ont pas été respectés. Le statut des époux en société est soumis aux articles 1832-1 et 1832-2 du Code civil résultant des lois n° 85-596 du 10 juillet 1982 et n° 85-1372 du 23 décembre 1985.

L’article 1832-1 autorise des époux à s’associer, même s’ils n’emploient que des biens de communauté pour les apports ou l’acquisition de parts sociales. Deux époux seuls, ou avec d’autres personnes peuvent être associés dans une même société, et participer ensemble ou non, à sa gestion sociale.
L’alinéa 2 du même article indique que “les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés, parce qu’ils constitueraient des donations déguisées lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique” (c’est à dire, devant notaire).
Un époux ne peut employer des biens communs pour faire un apport à une société, sans que son conjoint en ait été averti, et sans qu’il en soit justifié dans l’acte. Le conjoint laisé pourra demander au juge, l’annulation de l’acte d’apport. Il y a donc obligation d’informer le conjoint. C’est l’époux qui fait l’apport qui aura la qualité d’associé. Cependant, si le conjoint de l’apporteur a notifié à la société de son intention d’être personnellement associé, la qualité d’associé lui sera reconnue pour la moitié des parts souscrites à la condition que cette intention ait été manifestée lors de l’apport, l’agrément ou l’acceptation.
Si cette notification est postérieure à l’apport ou à l’acquisition, les clauses d’agrément prévues à cet effet par les statuts, sont opposables au conjoint. Lors de la délibération sur l’agrément, l’époux associé ne participe pas au vote et ses parts ne sont pas prises en compte, pour le calcul du quorum et de la majorité.

2°- La situation en cas de divorce.
Plusieurs cas peuvent se présenter, selon que les époux sont ou pas associés, ou qu’il s’agit de biens communs ou non.
Si les apports proviennent de biens propres, l’époux conservera la valeur de cet apport dans son patrimoine personnel, et le conjoint ne pourra en aucun cas, réclamer quoi que ce soit (même en l’absence de la déclaration de remploi prévue par l’article 1434 du Code civil).

Si les époux sont tous deux associés, et que les apports ont été fait par des biens communs à part égale, chacun reprend simplement ses apports, sans litige possible, puisqu’ils sont associés à 50/50. Toutefois, puisqu’il s’agit de biens communs, les parts seront mentionnées dans l’état liquidatif de communauté (au moment du divorce) et seront soumises à la perception des droits de partage.

En revanche, si un seul des époux est associé, ce dernier devra, s’agissant des biens communs, verser la moitié de la valeur des parts au jour du partage. Là également, il y aura perception des droits au partage.

3°- Que se passe t-il si un associé décède ?
Lorsqu’un associé décède, la société civile n’est pas dissoute. Elle continue à fonctionner avec les héritiers ou les légataires. Cependant, il peut être prévu dans les statuts, qu’ils doivent être agréés par les associés. Les statuts peuvent aussi prévoir qu’à la mort de l’un des associés, la société continuera avec les seuls associés survivants, ou sera dissoute.
Les statuts peuvent aussi adopter d’autres mesures dans ce cas. Par exemple, que la société continuera avec le conjoint survivant, ou bien, avec un ou plusieurs des héritiers, ou bien encore, avec toute autre personne désignée par les statuts, enfin, par disposition testamentaire.
Si par suite du refus d’agrément par les associés survivants, les héritiers ou légataires ne deviennent pas associés de la S.C.I, ces derniers n’auront le droit de recevoir que la valeur des parts sociales du défunt.

Autres informations sur le site spécialisé : www.sci familiale

Responsabilité

La responsabilité des associés

A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social, à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L’associé qui n’a fait qu’un apport en industrie, est responsable comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

Comptabilité

Il est indispensable d’établir une comptabilité. Toutefois, deux cas sont précisés selon si vous optez pour l’imposition de la SCI pour l’impôt sur les sociétés (IS) ou pour l’impôt sur le revenu (IR).

1°- Imposition sur les sociétés.
Le bilan comptable sera obligatoirement, en fin de chaque exercice, déposé au Tribunal de commerce (comme ont l’obligation les sociétés commerciales) . La société sera imposée sur les bénéfices, au taux en vigueur (15 % jusque 38.100 euros, au delà de 38.101 euros, l'imposition est de 33,33 %).

2°- Imposition sur le revenu.
Il n’est pas obligatoire de déposer la comptabilité au Tribunal de commerce si l’on a fait le choix de l’imposition de la SCI sur les revenus. Ainsi que nous l’avons vu plus haut, s’il existe des bénéfices, chaque associé sera imposé individuellement pour la part qu’il a reçu.

Monter vous même votre société

Une SCI est une société destinée à acheter un bien immobilier. Il est donc primordial de ne pas hésiter à se documenter sérieusement, et monter sa SCI correctement.

En créant vous même votre société, il vous est possible d'économiser entre 800 et 2 000 euros d'honoraires. Toutefois, il ne s'agit pas de faire n'importe quoi en recopiant simplement des statuts sur internet ou des ouvrages, ou encore, sur des sites avec des propositions de statuts gratuits au risque de le regretter non pas au moment de la création, mais bien des années après. Mais il sera trop tard. Il est aussi nécessaire, avec tous les associés, d'étudier un minimum l'aspect juridique.

Notre rédaction a mis au point (en 1981 : une référence !) un "dossier-kit de création" (marque déposée) avec tous les éléments pour créer vous-même votre société (statuts, explications, modèles de procès-verbaux et formules, informations juridiques, etc...). Tout y est.
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Voilà l'essentiel sur la société en S.C.I. Rappelons que vous pouvez la créer librement vous-même, grâce à notre "Dossier Juridique de Création".. Ce dossier édité depuis plus d'un quart de siècle n'est pas un simple ouvrage, mais bien un dossier, un outils pratique. Tout y est : explications pour remplir les imprimés et les statuts, statuts prêts à l'emploi, imprimés nécessaires, etc...

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Si un détail vous échappe dans ce dossier, ne vous inquiétez pas. Nous restons à votre disposition pour vous apporter tout complément d'information ou éclaircissement dont vous pourriez avoir besoin.

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SCI à capital variable
Site dédié sci à capital variable
Comment creer une sci
Dossier-kit de création 1