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GERANCE D'UNE SCI
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Une SCI, société civile immobilière, est administrée par un gérant. Il peut s'agir d'une personne physique associée ou pas, ou bien, d'une personne morale (société) représentée par son ou ses gérants. Tous les associés d'une SCI peuvent être "gérant". Ceci présente peu d'intérêt, sauf à vouloir présenter un semblant d'égalité entre tous les membres. En cas de litiges, il est difficile de sortir des conflits sans l'intervention d'un tribunal. A moins que les statuts désignent une personne extérieure à la société pour régler le problème.
Il est utile de connaître les règles essentielles que doit respecter le ou les gérants, son rôle... En voici une synthése.

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Pour mettre fin a un certain laxisme, la loi n°78-9 du 4 janvier 1978 a organisé le fonctionnement de la Société Civile Immobilière. Il existe donc deux organes de gestion : la gérance d’une part, et l’assemblée des associés d’autre part.

La gérance.

La société est gérée par une ou plusieurs personnes (aucun maximum), qu’elles soient associées ou non à la création, avec indication dans les statuts ou par un acte distinct (procès verbal), ou désignées par une décision des associés réunis en assemblée. Sauf décision contraire des statuts, les associés présents à cette assemblée doivent représenter au moins plus de la moitié des parts sociales.
Une personne morale (société, entreprise) peut être nommée gérante de la société. Ses dirigeants sont alors soumis aux mêmes conditions et obligations que s’ils étaient gérants en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la S.C.I. Ils encourent les mêmes responsabilités civiles et pénales.

Une personne non française peut être gérante d’une S.C.I.

Sauf clause contraire qu’il est possible d’ajouter dans les statuts, toute personne physique ayant été condamné pour un délit de droit commun ou pour crime, peut être nommée gérante de la société civile immobilière.
En revanche, cette possibilité n’est pas donnée en cas de prononciation d’une interdiction de gérer contre les dirigeants de société (souvent lors d’une liquidation judiciaire).

• Durée du mandat de gérance
La durée du mandat du gérant est libre. En cas de non indication dans les statuts, le ou les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société. Si, pour quelque cause que ce soit, la société est dépourvue de gérant, tout associé peut demander au président du tribunal statuant sur requête, la désignation d’un mandataire. Ce dernier sera chargé de réunir les associés en vue de nommer un ou plusieurs gérants.

La loi ne fixe aucune condition de nationalité, de diplôme ou de limite d’âge pour être gérant. Cependant, les statuts peuvent prévoir des limitations ou des exigences particulières sur ces points.
Néanmoins, des textes interdisent parfois, la possibilité d’être gérant pour les personnes exerçant les professions suivantes :
- avocats,
- conseils juridiques,
- notaires,
- experts-comptables
- fonctionnaires.

Toutefois, ces personnes peuvent gérer une société civile immobilière (de location exclusivement) s’il s’agit de la gestion d’un patrimoine familial ou professionnel.
Le ou les gérants peuvent être ou pas salariés, et être choisis parmi les associés (ils sont alors appelés : gérants associés) ou parmi des personnes non associées (appelées : gérants non-associés).

• Le pouvoir des gérants
Dans les rapports entre les associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la S.C.I. S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun, de s’opposer à une opération avant qu’elle soit conclue. Mais les statuts peuvent prévoir que certaines opérations et dépenses seront limitées et soumises à l’assemblée des associés, tout comme les gérants, s’il y en a plusieurs, se réuniront à des dates ou périodes à déterminer.

Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. En cas de pluralité de gérants, l’opposition formée par un gérant aux actes d’un autre gérant est sans effet à l’égard des tiers, sauf s’il a été établi que ceux-ci en ont eu connaissance. Attention également à un autre point : les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont sans effets pour les tiers

• La situation fiscale et sociale du (ou des) gérant.
1 - Le gérant rémunéré n’est pas associé
D’un point de vue fiscal, le gérant s’il n’est pas associé, sera imposable à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, et le salaire versé sera une charge déductible pour l’entreprise. Socialement, il bénéficiera du régime de droit commun des salariés puisqu’il existera entre la société et lui, un lien de subordination.

En revanche, si le gérant (associé ou pas) n’est pas salarié, il n’y a aucune charge sociale à payer (les services de l’URSSAF ont confirmé ce point à notre rédaction).

2 - Le gérant rémunéré est associé
Son régime fiscal est celui d’un associé salarié. Néanmoins, d'un point de vue social, il sera assujetti au régime des non-salariés (comme les entrepreneurs individuels) s’il est majoritaire.

A retenir...

a- Qu’elle soit civile ou non, la création d’une société donne naissance à une personnalité juridique différente de celle de chacun des membres qui la composent. On dit qu’une société est une personne morale.
b- L’article 1835 du code civil précise que “les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l’objet, l’appellation, le siège social, le capital, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement”.

A retenir...

a- Qu’elle soit civile ou non, la création d’une société donne naissance à une personnalité juridique différente de celle de chacun des membres qui la composent. On dit qu’une société est une personne morale.

b- L’article 1835 du code civil précise que “les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l’objet, l’appellation, le siège social, le capital, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement”.

c- Deux époux seuls, ou avec d’autres personnes, peuvent être associés dans une même S.C.I et participer ensemble ou non, à la gestion sociale.
Les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu’ils constitueraient des donations déguisées, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique (notaire)

d- Enfin, une personne morale (société, entreprise) peut faire partie d’une S.C.I à la condition qu’elle ait une personnalité juridique. C’est ainsi qu’une société en participation (S.E.P) ou une société de fait, en tant que telle, ne peut être associée à une Société Civile Immobilière.

LES QUESTIONS
SOUVENT POSEES...


• Charges sociales à payer pour le gérant de SCI.
Si le gérant n'a pas de salaire, doit-il payer des charges sociales au même titre qu'un entrepreneur individuel ?

Qu'il soit majoritaire ou pas, le gérant d'une S.C.I n'a pas de cotisations minimales à payer, s'il ne perçoit aucune rémunération. Cette affirmation nous a été confirmée par les services de l'URSSAF Paris.

• Gérant salarié : quel statut social ?
Je suis en phase de création d'une S.C.I. Je vais être salarié pour mes fonctions de gérant. Quel va être mon statut social ?
Votre statut social sera différent selon que vous êtes gérant associé ou non associé :
1°- Le gérant n'est pas associé.
Dans ce cas, il aura le statut de salarié, donc soumis au régime de droit commun de la Sécurité sociale dès lors qu'il existe un lien de subordination entre la société et lui. Il ne bénéficiera toutefois pas en tant que dirigeant, de l'assurance chômage (auquel il ne cotisera donc pas non plus. Attention, en cas d'absence de lien de subordination, c'est le régime des non-salariés qui devra être appliqué (voir chapitre précédent).

2°- Le gérant est associé.
S'il perçoit une rémunération, le gérant associé sera assujetti au régime des non-salariés et cotiser au régime des non-salariés. Il doit aussi cotiser au régime de retraite complémentaire de l'AGIRC ou de l'ARRCO, y compris pour le financement de la retraite à 60 ans (AGFF).

• Assemblées générales.
Est-il obligatoire, dans le cadre de la SCI à capital variable faire une assemblée générale annuelle et rédiger un procès-verbal d'assemblée ? Quel en est le contenu ?

Oui, comme toutes les sociétés, une SCI doit annuellement effectuer une assemblée générale, suite à laquelle un procès-verbal sera établi et signé par le ou les gérants (les associés n'ont pas à le signer). Ce dernier doit relater les décisions qui ont été prises. Les règles de convocation et de fonctionnement des assemblées générales ordinaires et extraordinaires sont indiquées dans les statuts de la SCI.

• Une association peut-elle être gérante d'une SCI ?
Je vais créer une SCI. J'ai déjà par ailleurs une association de loisirs. celle-ci peut-elle être gérante d'une société civile immobilière (SCI) ?

OUI, il est possible qu'une association (déclarée en Préfecture) soit gérante d'une SCI. Elle sera représentée par une personne physique dirigeante, comme le Président par exemple. On entend par "dirigeante", toutes les personnes qui, statutairement, ont pouvoir de représenter la personne morale dans les actes de la vie civile.

Cependant, la personne morale (association) peut désigner pour la représenter et assurer les fonctions de gérant, une personne faisant simplement partie de ses membres, mais qui n'exerce aucune fonction dirigeante. Néanmoins dans ce cas, les personnes dirigeantes continueront à assumer la responsabilité personnelle des décisions qui seront prises par ce représentant.

• S.C.I : Les dispositions applicables à la gérance...
Diverses questions concernant les gérants de SCI.

Lorsqu’une personne morale est nommée gérant d’une société civile, l’acte de nomination indique le nom de ses représentants légaux. Une annonce légale est obligatoirement publiée et doit comporter le nom de la société gérante, et le nom du ou de ses représentants.
Par ailleurs, un associé non gérant peut à tout moment, par lettre recommandée, demander au gérant de provoquer une délibération des associés, sur une question déterminée.

Le gérant procède alors, conformément aux statuts, à la convocation de l’assemblée des associés, ou à leur consultation par écrit.
Si le gérant refuse de convoquer l'assemblée, l'associé saisi le président du tribunal de grande instance qui décidera de la désignation ou non d’un mandataire chargé de provoquer cette assemblée des associés.

• Changement de gérant.
Quelles sont brièvement les formalités pour le changement de gérant ?

Vous devez :
- établir un procès verbal d'assemblée constatant la démission du gérant actuel et la nomination du nouveau gérant,
- passer une annonce légale mentionnant le nom de l'ancien gérant et celui du (ou des) nouveau (x),
- déposer deux exemplaires des statuts modifiés (avec le nom du nouveau gérant), auprès du tribunal de commerce, ou seulement le procès verbal d'assemblée si le nom du gérant n'est pas mentionné dans les statuts
- remplir l'imprimé "MO" (à réclamer au CFE ou au greffe du tribunal de commerce).


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