Une
SCI, société civile immobilière, est administrée
par un gérant. Il peut s'agir d'une personne physique associée
ou pas, ou bien, d'une personne morale (société) représentée
par son ou ses gérants. Tous les associés d'une SCI peuvent
être "gérant". Ceci présente peu d'intérêt,
sauf à vouloir présenter un semblant d'égalité
entre tous les membres. En cas de litiges, il est difficile de sortir des
conflits sans l'intervention d'un tribunal. A moins que les statuts désignent
une personne extérieure à la société pour régler
le problème.
Il est utile de connaître les règles essentielles que doit respecter
le ou les gérants, son rôle... En voici une synthése.
Pour
mettre fin a un certain laxisme, la loi n°78-9 du 4 janvier 1978 a organisé
le fonctionnement de la Société Civile Immobilière. Il
existe donc deux organes de gestion : la gérance d’une part, et
l’assemblée des associés d’autre part.
La gérance.
La société est gérée par une ou plusieurs personnes
(aucun maximum), qu’elles soient associées ou non à la
création, avec indication dans les statuts ou par un acte distinct
(procès verbal), ou désignées par une décision
des associés réunis en assemblée. Sauf décision
contraire des statuts, les associés présents à cette
assemblée doivent représenter au moins plus de la moitié
des parts sociales.
Une personne morale (société, entreprise) peut être nommée
gérante de la société. Ses dirigeants sont alors soumis
aux mêmes conditions et obligations que s’ils étaient gérants
en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire
de la S.C.I. Ils encourent les mêmes responsabilités civiles
et pénales.
Une personne
non française peut être gérante d’une S.C.I.
Sauf clause contraire qu’il est possible d’ajouter dans les statuts,
toute personne physique ayant été condamné pour un délit
de droit commun ou pour crime, peut être nommée gérante
de la société civile immobilière.
En revanche, cette possibilité n’est pas donnée en cas
de prononciation d’une interdiction de gérer contre les dirigeants
de société (souvent lors d’une liquidation judiciaire).
•
Durée du mandat de gérance
La durée du mandat du gérant est libre. En cas de non indication
dans les statuts, le ou les gérants sont réputés nommés
pour la durée de la société. Si, pour quelque cause que
ce soit, la société est dépourvue de gérant, tout
associé peut demander au président du tribunal statuant sur
requête, la désignation d’un mandataire. Ce dernier sera
chargé de réunir les associés en vue de nommer un ou
plusieurs gérants.
La loi ne fixe aucune condition de nationalité, de diplôme ou
de limite d’âge pour être gérant. Cependant, les
statuts peuvent prévoir des limitations ou des exigences particulières
sur ces points.
Néanmoins, des textes interdisent parfois, la possibilité d’être
gérant pour les personnes exerçant les professions suivantes
:
- avocats,
- conseils juridiques,
- notaires,
- experts-comptables
- fonctionnaires.
Toutefois, ces personnes peuvent gérer une société
civile immobilière (de location exclusivement) s’il s’agit
de la gestion d’un patrimoine familial ou professionnel.
Le ou les gérants peuvent être ou pas salariés, et être
choisis parmi les associés (ils sont alors appelés : gérants
associés) ou parmi des personnes non associées (appelées
: gérants non-associés).
• Le pouvoir des gérants
Dans les rapports entre les associés, le gérant peut accomplir
tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la S.C.I.
S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément
ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun, de s’opposer
à une opération avant qu’elle soit conclue. Mais les statuts
peuvent prévoir que certaines opérations et dépenses
seront limitées et soumises à l’assemblée des associés,
tout comme les gérants, s’il y en a plusieurs, se réuniront
à des dates ou périodes à déterminer.
Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage
la société par les actes entrant dans l’objet social.
En cas de pluralité de gérants, l’opposition formée
par un gérant aux actes d’un autre gérant est sans effet
à l’égard des tiers, sauf s’il a été
établi que ceux-ci en ont eu connaissance. Attention également
à un autre point : les clauses statutaires limitant les pouvoirs des
gérants sont sans effets pour les tiers
• La situation fiscale et sociale du (ou des) gérant.
1 - Le gérant rémunéré n’est pas associé
D’un point de vue fiscal, le gérant s’il n’est pas associé,
sera imposable à l’impôt sur le revenu des personnes physiques,
et le salaire versé sera une charge déductible pour l’entreprise.
Socialement, il bénéficiera du régime de droit commun
des salariés puisqu’il existera entre la société
et lui, un lien de subordination.
En revanche, si le gérant (associé ou pas) n’est
pas salarié, il n’y a aucune charge sociale à
payer (les services de l’URSSAF ont confirmé ce point
à notre rédaction).
2 - Le gérant rémunéré est associé
Son régime fiscal est celui d’un associé salarié.
Néanmoins, d'un point de vue social, il sera assujetti au régime
des non-salariés (comme les entrepreneurs individuels) s’il est
majoritaire.
A retenir...
a- Qu’elle soit civile ou non, la création d’une société
donne naissance à une personnalité juridique différente
de celle de chacun des membres qui la composent. On dit qu’une société
est une personne morale.
b- L’article 1835 du code civil précise que “les statuts
doivent être établis par écrit. Ils déterminent,
outre les apports de chaque associé, la forme, l’objet, l’appellation,
le siège social, le capital, la durée de la société
et les modalités de son fonctionnement”.
A
retenir...
a- Qu’elle soit civile ou non, la création d’une société
donne naissance à une personnalité juridique différente
de celle de chacun des membres qui la composent. On dit qu’une société
est une personne morale.
b- L’article 1835 du code civil précise que “les statuts
doivent être établis par écrit. Ils déterminent,
outre les apports de chaque associé, la forme, l’objet, l’appellation,
le siège social, le capital, la durée de la société
et les modalités de son fonctionnement”.
c- Deux époux seuls, ou avec d’autres personnes, peuvent être
associés dans une même S.C.I et participer ensemble ou non, à
la gestion sociale.
Les avantages et libéralités résultant d’un contrat
de société entre époux ne peuvent être annulés
parce qu’ils constitueraient des donations déguisées, lorsque
les conditions en ont été réglées par un acte
authentique (notaire)
d- Enfin, une personne morale (société, entreprise) peut faire
partie d’une S.C.I à la condition qu’elle ait une personnalité
juridique. C’est ainsi qu’une société en participation
(S.E.P) ou une société de fait, en tant que telle, ne peut être
associée à une Société Civile Immobilière.
LES
QUESTIONS
SOUVENT POSEES...
• Charges sociales à payer
pour le gérant de SCI.
Si le gérant n'a pas de salaire, doit-il payer des charges sociales
au même titre qu'un entrepreneur individuel ?
Qu'il soit majoritaire ou pas, le gérant d'une S.C.I n'a pas de cotisations
minimales à payer, s'il ne perçoit aucune rémunération.
Cette affirmation nous a été confirmée par les services
de l'URSSAF Paris.
• Gérant salarié : quel
statut social ?
Je suis en phase de création d'une S.C.I. Je vais être
salarié pour mes fonctions de gérant. Quel va être mon
statut social ?
Votre statut social sera différent selon que vous êtes gérant
associé ou non associé :
1°- Le gérant n'est pas associé.
Dans ce cas, il aura le statut de salarié, donc soumis au régime
de droit commun de la Sécurité sociale dès lors qu'il
existe un lien de subordination entre la société et lui.
Il ne bénéficiera toutefois pas en tant que dirigeant, de
l'assurance chômage (auquel il ne cotisera donc pas non plus. Attention,
en cas d'absence de lien de subordination, c'est le régime
des non-salariés qui devra être appliqué (voir chapitre
précédent).
2°- Le gérant est associé.
S'il perçoit une rémunération, le gérant associé
sera assujetti au régime des non-salariés et cotiser au régime
des non-salariés. Il doit aussi cotiser au régime de retraite
complémentaire de l'AGIRC ou de l'ARRCO, y compris pour le financement
de la retraite à 60 ans (AGFF).
• Assemblées générales.
Est-il obligatoire, dans le cadre de la SCI à capital variable
faire une assemblée générale annuelle et rédiger
un procès-verbal d'assemblée ? Quel en est le contenu ?
Oui, comme toutes les sociétés, une SCI doit annuellement effectuer
une assemblée générale, suite à laquelle un procès-verbal
sera établi et signé par le ou les gérants (les associés
n'ont pas à le signer). Ce dernier doit relater les décisions
qui ont été prises. Les règles de convocation et de fonctionnement
des assemblées générales ordinaires et extraordinaires
sont indiquées dans les statuts de la SCI.
• Une association peut-elle être
gérante d'une SCI ?
Je vais créer une SCI. J'ai déjà par ailleurs une
association de loisirs. celle-ci peut-elle être gérante d'une
société civile immobilière (SCI) ?
OUI, il est possible qu'une association (déclarée en Préfecture)
soit gérante d'une SCI. Elle sera représentée par une
personne physique dirigeante, comme le Président par exemple. On entend
par "dirigeante", toutes les personnes qui, statutairement, ont
pouvoir de représenter la personne morale dans les actes de la vie
civile.
Cependant, la personne morale (association) peut désigner pour la représenter
et assurer les fonctions de gérant, une personne faisant simplement
partie de ses membres, mais qui n'exerce aucune fonction dirigeante. Néanmoins
dans ce cas, les personnes dirigeantes continueront à assumer la responsabilité
personnelle des décisions qui seront prises par ce représentant.
• S.C.I : Les dispositions applicables
à la gérance...
Diverses questions concernant les gérants de SCI.
Lorsqu’une personne morale est nommée gérant d’une
société civile, l’acte de nomination indique le nom de
ses représentants légaux. Une annonce légale est obligatoirement
publiée et doit comporter le nom de la société gérante,
et le nom du ou de ses représentants.
Par ailleurs, un associé non gérant peut à tout moment,
par lettre recommandée, demander au gérant de provoquer une
délibération des associés, sur une question déterminée.
Le gérant procède alors, conformément aux statuts, à
la convocation de l’assemblée des associés, ou à
leur consultation par écrit.
Si le gérant refuse de convoquer l'assemblée, l'associé
saisi le président du tribunal de grande instance qui décidera
de la désignation ou non d’un mandataire chargé de provoquer
cette assemblée des associés.
• Changement de gérant.
Quelles sont brièvement les formalités pour le changement
de gérant ?
Vous devez :
- établir un procès verbal d'assemblée constatant la
démission du gérant actuel et la nomination du nouveau gérant,
- passer une annonce légale mentionnant le nom de l'ancien gérant
et celui du (ou des) nouveau (x),
- déposer deux exemplaires des statuts modifiés (avec le nom
du nouveau gérant), auprès du tribunal de commerce, ou seulement
le procès verbal d'assemblée si le nom du gérant n'est
pas mentionné dans les statuts
- remplir l'imprimé "MO" (à réclamer au CFE
ou au greffe du tribunal de commerce).
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