StatutsdeSCI.com
COURRIER DES LECTEURS :
questions/réponses Fiscales sur les SCI
30 années d'expérience

• Loi Scellier : possible pour les SCI soumises à l'IR.
Une SCI peut-elle bénéficier de la loi Scellier et jusqu'en quelle année peut-elle en bénéficier ?
Une SCI peut bénéficier de la loi Scellier uniquement si elle est imposée sur les revenus (IR) pour la période 2009 à 2012 (saut si prolongation). Dans le cas où elle est imposée à l'impôt sur les sociétés (IS) elle ne peut y prétendre. Le logement ne peut pas être loué à un associé, ni à un membre du foyer fiscal d'un associé.
Toutefois, le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal, à la condition qu'il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. La réduction d'impôt peut également bénéficier au contribuable au titre des souscriptions de parts de SCPI suivant des conditions particulières.
Autres infos sur site officiel : logement.gouv.fr/article.php3?id_article=6731

• Calculer les frais de notaire et la plus-value.
Comment puis-je calculer les frais de notaire, ainsi que la plus-value lors de la vente d'un bien immobilier ?

Ces calculs sont fonction de divers critères. Concernant les frais de notaire à la charge de l'acheteur (qu'il s'agisse d'un particulier ou d'une SCI), comptez entre 9,8 et 12 % du prix de vente. Pour plus de facilité, nous vous invitons à visiter le site :
http://www.lesiteimmobilier.com/calculs/cal_notaire.asp.

• Régimes d'imposition d'une SCI ?
Brièvement, quels sont les régimes d'imposition d'une SCI ? Sur certains sites, on entend parler de SCI "transparentes". De quoi s'agit-il ?

Les SCI sont soumises à l'impôt sur les bénéfices... Le terme de SCI transparente n'existe pas au sens juridique. Il faut retenir qu'il existe deux régimes possibles :

- L'imposition sur les revenus (IR).

Les bénéfices sont partagés proportionnellement au nombre de parts de chaque associé, et sont imposés pour chacun d'eux, avec leurs revenus. Le fonctionnement est simple, pas besoin de tenir une comptabilité rigoureuse, pas de comptes à présenter en fin d'année (comme le régime IS), mais on ne peut pas tout passer en frais généraux, ni récupérer la TVA par exemple. Juste un forfait de 14 % est déductible (voir plus de précisions sur notre site).

- L'imposition sur les sociétés (IS).

Comme précédemment, mais les bénéfices subissent d'abord une imposition (15 % sur les bénéfices s'ils sont laissés dans l'entreprise, ou 33,33 % s'ils sont distribués aux associés).

Dans ce dernier cas, les associés bénéficient d'un avoir fiscal de l'ordre de 50 %.

Exemple : si un associé, perçoit 1000 euros de bénéfices à titre personnel, il ne sera imposé que sur 50 % c'est-à-dire, sur 500 euros.

L'avantage du régime de l'IS est de pouvoir déduire les frais réels : les intérêts d'emprunt, le matériel d'aménagement des locaux, rénovation, récupération de la TVA (non possible avec le régime de l'IR).

Le régime de l'IS nécessite de tenir une comptabilité rigoureuse (comme c'est le cas pour une SARL ou une EURL par exemple), et de déposer les comptes annuellement au tribunal de commerce.

• Droits d’enregistrement pour les apports immobiliers.
Y a-t-il des droits d'enregistrement ( ou autres taxes ) à payer lorsque l'on fait un apport en bien immobilier lors de la constitution d'une SCI ?

Pour les droits d'apport concernant un bien immobilier non commercial apporté dans le capital par une personne physique, tout dépend du régime d'imposition de la SCI.

- Si elle est soumise au régime de l'imposition sur les revenus (revenus fonciers) (IR), elle n'est pas passible de taxe d'enregistrement, et l'apport se fait à titre gratuit (depuis le 1er janvier 2000). Toutefois, si le bien comporte un emprunt restant à rembourser et si celui-ci est pris ensuite en charge par la SCI, il faudra payer juste 0,10 % de l'évaluation de l'apport exprimé dans les statuts, au profit du bureau de la conservation des hypothèques.

- Si la SCI est soumise à l'imposition sur les sociétés (IS), et que le bien immobilier est bâti de plus de 5 ans, elle est exonérée. En revanche, si le bien est neuf, de moins de 5 ans, et quel que soit le régime d'imposition de la société (IS ou IR), il est soumis à la TVA de 19,6 % + une taxe selon les bases suivantes si :

a- l'apport est fait à une SCI soumise à l'IS pour un bien immobilier construit de plus de 5 ans, par une personne physique ou morale (société) assujettie à l'IR, il y aura lieu de payer une taxe de 4,89 % sur le montant du bien.

b- l'apport est fait à une SCI soumise à l'IS pour un bien immobilier construit de plus de 5 ans, par une personne morale (société) assujettie à l'IS, une taxe de 4,89 % sur le montant du bien sera également à payer.

Néanmoins, si l'apporteur s'engage à conserver pendant 3 ans, ses parts dans la SCI (reçues en échange de ce bien immobilier), il y aura exonération de l'apport (à condition aussi que l'immeuble apporté lors de la création). Ce dernier point étant susceptible de changer prochainement, on pourra consulter l'inspecteur des impôts dont dépend le siège (ou futur siège) de la société pour obtenir une confirmation éventuelle de dernière minute.

• Occupation commerciale des locaux appartenant à la SCI, à titre gratuit.
Je vais créer une SCI. Je compte utiliser les locaux qu'elle aura acheté pour les besoins commerciaux d'une SARL à capital variable que je vais aussi monter, pour exploiter un fonds de commerce. Je n'envisage pas verser un loyer à la SCI, j'occuperais donc les locaux à titre gratuit. Aurais-je des impôts à payer ?

Si les locaux de la SCI sont mis à disposition gratuitement à la disposition d'un associé pour exercer une activité commerciale, même si aucun loyer n'est versé, l'utilisateur (dans votre cas, votre SARL) sera imposé sur leur valeur locative qu'ils représentent. Autrement dit, la SARL sera imposée sur des sommes non payées (valeur du loyer qu'elle aurait du payer), ces sommes ne pourront normalement, pas être déductibles de l'activité professionnelle. En revanche, la mise à disposition gratuite n'est pas passible de la taxe d'habitation.

si les locaux sont mis à disposition gratuitement d'un associé à titre personnel (non commercial), les services fiscaux n'effectueront aucune taxation, ils pourraient être en mesure de réclamer cependant, la "contribution annuelle sur les loyers de 2,5 %" (par rapport au loyer qu'aurait du payer le locataire, prix moyen relevé dans l'environnement. Cour de Cassation du 24 avril 1990, n°88, 18-670 Lexis).

• Imposition des SCI si aucun bénéfice n’est comptabilisé ou un petit chiffre d’affaires réalisé ?
Nous allons monter une Société Civile Immobilière. Pourriez-vous nous préciser quels sont les impôts à payer si nous n'avons aucune recette commerciale ?

Dans le cas où une S.C.I ne réalise pas de bénéfices, dont le chiffre d'affaires TTC est inférieur à 300.000 euros, elle n'a aucun impôt à payer. Si son chiffre d'affaires est supérieur à ce chiffre, elle devra payer l’impôt forfaitaire annuel (IFA) lequel peut varier de 1.300 à 110.000 euros.

Depuis une instruction du 27 janvier 1976 (complétée par l'instruction du 9 octobre 1978), ne sont plus taxables, les locaux d'habitation ne faisant pas l'objet d'un bail.

• Loi Scellier.
Peut-on acheter un bien dans la cadre de la loi Scellier ?
La loi Scellier dans le cadre d'une SCI, pour l'achat d'un logement, peut se révéler judicieux et très avantageux. Pour cela, la SCI doit être "transparente", c'est-à-dire non soumise à l'impôt sur les sociétés.

En effet, chaque associé pourra réduire son imposition au prorata du nombre de parts qu'il détient dans la SCI. La SCI ne pourra faire l'acquisition que d'un seul logement Scellier par an entre 2009 et 2012, et le prix de revient servant de base au calcul de la réduction d'impôt sera retenu dans la limite de 300 000 €.

• Barème fiscal de l'IFA.
Les SCI réalisant moins de 400.000 euros de chiffre d'affaires TTC (décembre 2007) ne sont pas imposées à l'Impôt Forfaitaire Annuel (IFA). Cet impôt devrait être supprimé à partir de 2009. Le barème est le suivant pour le CA supérieur :


Chiffre d'affaires TTC réalisé/ Montant de l'IFA à payer (charge déductible à compter de 2007 ) :

Moins de 400 000 euros 0 euros
Compris entre 400 000 et 750 000 euros 1 300 euros
Compris entre 750 000 et 1 500 000 euros 2 000 euros
Compris entre 1 500 000 et 7 500 000 euros 3 750 euros
Compris entre 7 500 000 et 15 000 000 euros 16 250 euros
Compris entre 15 000 000 et 75 000 000 euros 20 500 euros
Compris entre 75 000 000 euros et 500 000 000 euros 32 750 euros
Egal ou supérieur à 500 000 000 euros 110 000 euros

La réforme de l'IFA est favorable à deux types d'entreprises :
- les petites entreprises nouvellement exonérées parce que réalisant un chiffre d'affaires hors taxes majoré des produits financiers inférieur à 400 000 € ;
- les entreprises déficitaires qui ne pouvaient pas imputer l'IFA sur l'IS dans le délai imparti et pour lesquelles l'IFA constituait une charge définitive. Désormais considérée comme une charge déductible du bénéfice imposable, l'IFA s'intégrera dans des déficits dont le report est illimité dans le temps.

• Une société civile immobilière (SCI) de gestion peut-elle opter à la TVA
pour l'assujettissement de ses loyers ?

Rappelons tout d'abord qu'un assujetti à la TVA est une personne qui exerce une activité entrant dans le champ d'application de la TVA même s'il en est exonéré. Ainsi un médecin est-il assujetti à la TVA même s'il en est exonéré par le code général des impôts.

1- Toutes les SCI ne peuvent pas opter à la TVA.

En effet, si votre SCI donne en location des locaux meublés à usage professionnel, elle est de plein droit assujettie à la TVA ; de même, si votre SCI participe aux résultats de son locataire.

En revanche, votre SCI ne peut faire l'objet d'une option si elle donne en location des locaux d'habitation, même meublés. Cependant, les locations meublées avec prestations de services para-hôtelières, effectuées par votre SCI inscrite au registre du commerce sont aussi assujetties à la TVA.

2- Les conditions de l'option

Votre SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA s'il s'agit :

- de locations de biens nus,

- à usage professionnel,

- utilisées pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA ou d'un preneur non assujetti, à condition dans ce dernier cas que le bail mentionne expressément l'option de la SCI-bailleur.

C'est la SCI propriétaire qui décide si elle opte ou non à l'assujettissement à la TVA , option qui se manifeste par une lettre adressée au service des impôts. La mention de l'assujettissement des loyers à la TVA figurant dans le bail ne vaut pas option.
En revanche, l'Etat ou les collectivités locales (sauf pour leurs services à caractère commercial), sont en dehors du domaine de la TVA et n'y sont donc pas assujettis. Le bail conclu avec un non-assujetti à la TVA nécessitera donc à la fois une option expresse du bailleur mais également une mention spécifique dans le bail. Ce qui aboutit en fait à rechercher l'accord du locataire.

3- Les modalités d'exercice de l'option

L'option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée. Elle se termine au 31 décembre de la 9ème année qui suit. Elle est toutefois prolongée d'office pour 10 ans si un remboursement de TVA a été obtenu.
Attention : les immeubles d'habitation qui se trouveraient dans le même ensemble immobilier et pour lesquels l'option n'est pas possible ne sont pas concernés par l'option.

L'option doit être accompagnée d'une copie du contrat de bail. Elle continue à produire ses effets en cas de changement de locataire sous réserve, si le nouveau locataire est un preneur non assujetti, de la nécessité de la mention de l'assujettissement à la TVA dans le nouveau bail.

• Imposition des revenus fonciers de parts de SCI.

La SCI de gestion (location) n'ayant pas la transparence fiscale, c'est-à-dire ne relevant pas de l'article 1655 ter du code général des impôts, la SCI étant simplement "translucide" n'est pas imposable en tant qu'entité juridique.

Les revenus des locations sont imposables entre les mains des associés de la SCI en fonction de leur tranche d'imposition à l'impôt sur le revenu.

La SCI constituée exclusivement d'associés personnes physiques sert une déclaration 2072 qui lui permet de sortir le revenu foncier net. Cette déclaration est le reflet exact d'une déclaration de revenus fonciers pour les particuliers (déclaration 2044).

Dans le cadre de la déclaration 2072, la SCI répartit au prorata des parts respectives de chacun la quote part du revenu locatif sur la tête des associés. Ceux-ci, pour l'imposition à l'impôt sur les revenus, serviront une déclaration de revenus fonciers 2044 personnelle. La taxation, ou éventuellement l'imputation des déficits fonciers, est régie par les règles de droit commun, foyer fiscal par foyer fiscal : imposition en fonction des tranches d'imposition respectives ou imputations de déficits fonciers jusqu'à hauteur de 10 700 EUR ou 15 300 EUR.

Toutefois, si l'associé ne dispose pas d'autres revenus fonciers, il peut directement porter ces revenus de parts de SCI sur la déclaration d'ensemble des revenus (2042) en indiquant en annexe les coordonnées de la société, le montant des revenus par société et éventuellement le montant des intérêts d'emprunt contracté pour acquérir les parts de la SCI.

• Le dépôt de garantie/indemnités versées par les assurances.
Fiscalement, comment doit-on déclarer les dépôts de garantie versés par les locataires, par rapport au chiffre d’affaires à déclarer .

Le dépôt de garantie est une somme qu’il faudra rendre à la fin de la location. Elle est destinée à couvrir les loyers impayés, remise en état, etc… Si ces sommes sont bien encaissées par la société, elles ne constituent pas pour autant une recette au sens fiscal, et ne doivent donc pas être intégrées aux recettes.
Toutefois, dans le cas où ces sommes sont utilisées après le départ du locataire pour compenser des loyers et charges impayés ou/et la remise en état de l’appartement ou les locaux, leur montant sera cette fois, ajouté aux recettes, tout comme l’indemnité qui éventuellement pourrait vous être versée par une assurance pour couvrir ces risques.
Il en est de même pour les subventions éventuelles versées par l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH). Elles doivent être réintégrées dans les recettes, même si elles n’ont entraîné aucun encaissement (argent au profit de la SCI) dans le cas par exemple, du paiement par le locataire des sommes normalement dues par la SCI ou de la réalisation de travaux par le locataire dans les lieux loués (à conditions que le bail prévoit que ces travaux et aménagement reviendront gratuitement à la fin du bail, à la SCI et qu’à la fin du bail, ces travaux réalisés ne devront avoir fait l’objet d’un quelconque paiement : la clause de retour gratuit des aménagements à la SCI doit avoir été respectée.

• Partage des bénéfices.
Si les comptes sont positifs en fin d'exercice, peut-on disposer librement des bénéfices ou doit-on les conserver pour d'éventuels travaux d'amélioration ou autres investissements ?

Si à la fin de l'année, à la clôture du bilan, il existe des bénéfices, les associés les reçoivent en proportion du nombre de parts qu'ils possèdent dans la SCI. Ils peuvent en disposer librement. Mais si des travaux sont prévus au cours de l'année, il est préférable et surtout prudent, laisser une côte part dans la SCI.

• Assujettissement à la TVA pour terres agricoles, SCI…
Pourriez-vous me préciser si les terres et bâtiments à usage agricole sont assujettis à la TVA. Une SCI peut-elle exploiter un terrain destiné à la culture ?

Non. Les bâtiments et terrains agricoles ne sont pas soumis à la TVA, pas plus que les locations nues d'immeubles à usage d'habitation, la location de terrains nus non aménagés, ni les locations de locaux d'habitation meublés ou aménagés (sauf exception lorsque le bailleur offre des prestations hôtelières ou assimilées comme tel). Mais attention : une SCI ne peut acquérir un terrain que s'il est constructible. Un terrain qui serait destiné à un usage d'exploitation agricole ne peut être géré par une SCI. Il vous faut créer dans ce cas, une SCEA (société civile d'exploitation agricole).


• Imposition d'une société étrangère, membre d'une SCI.
Parmi nos associés, nous comptons une société étrangère dont le siège social se situe sur un territoire particulièrement avantageux d'un point de vue fiscal. Comment se passe l'imposition pour cet associé personne morale, étrangère ?



Que l'associé de la SCI soit étranger ou pas, les bénéfices seront imposés en France, sur la part que reçoit chaque associé. Même si sont siège social est situé dans un pays sur zone à fiscalité intéressante, ceci n'entre pas en ligne de compte. Avant de partir de France, l'argent sera taxé dans le pays d'origine, ce qui est logique.


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