La
taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est applicable d'office dans certains
cas. Pas dans d'autres. Nous ne pouvons, vous le comprendrez bien, vous apporter
en quelques lignes, toutes les subtilités et mécanisme concernant
cette TVA. Nous vous conseillons
vivement,
pour compléter notre information de base, de ne pas hésiter
à consulter des personnes spécialisées en la matière,
comme le notaire ou encore, votre
inspecteur des impôts. Un comptable sera aussi de très bon conseil.
T.V.A
de la Société Civile Immobilière :
cas généraux.
La S.C.I est obligatoirement soumise à la T.V.A dans les cas suivants,
lors de :
- la location à usage professionnelle de locaux aménagés,
- la location en meublés,
- la location à usage commerciale lorsque le bailleur participe aux
résultats de l’entreprise,
- la location d’emplacements de stationnement de véhicules,
- pour les immeubles construits par la S.C.I si l’immeuble n’est
pas destiné à l’habitation principale pour les trois quart
de sa superficie.
Dans la plupart des autres cas, en principe, elle n’est pas soumise à la
T.V.A sauf pour les locations consenties à des personnes elles-mêmes
assujetties à la T.V.A. ou sur option. Cette option est prise pour une
durée d’un minimum de dix ans, par déclaration effectuée
par écrit au centre des impôts dont relève la S.C.I, et s’exerce
immeuble par immeuble. En conséquence, la Société Civile
Immobilière peut opter pour la T.V.A sur un immeuble ou un bien immobilier,
et pas sur l’autre. L’assujettissement à la T.V.A dispense
de payer le droit au bail.
Par ailleurs, la récupération de cette T.V.A due au titre de l’achat
ou de la construction est limitée, et ne peut être déduite
que d’une fraction, lorsque le montant annuel des recettes provenant de
la location des immeubles en question est inférieure à 1/15ème
par an, de la valeur de ces mêmes biens, ce qui limite souvent l’intérêt
de l’option de l’assujesttissement à la T.V.A (qui par ailleurs,
nécessite la tenue d’une comptabilité stricte).
• Dans
quelles conditions une société civile immobilière (SCI)
de gestion peut-elle opter à la TVA pour l'assujettissement de ses
loyers ?
Rappelons tout d'abord qu'un assujetti à la TVA est une personne qui exerce
une activité entrant dans le champ d'application de la TVA même
s'il en est exonéré. Ainsi un médecin est-il assujetti à la
TVA même s'il en est exonéré par le code général
des impôts.
1- Toutes les SCI ne peuvent opter à la TVA.
En effet, si votre SCI donne en location des locaux meublés à usage
professionnel, elle est de plein droit assujettie à la TVA ; de même,
si votre SCI participe aux résultats de son locataire.
En revanche, votre SCI ne peut faire l'objet d'une option si elle donne
en location des locaux d'habitation, même meublés.
Cependant,
les locations meublées avec prestations de services para-hôtelières,
effectuées par votre SCI inscrite au registre du commerce sont aussi
assujetties à la TVA.
2- Les conditions de l'option
Votre SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA s'il s'agit :
- de locations de biens nus,
- à usage professionnel,
- utilisées pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti
à la TVA ou d'un preneur non assujetti, à condition dans ce
dernier cas que le bail mentionne expressément l'option de la SCI-bailleur.
C'est la SCI propriétaire qui décide si elle opte ou non à
l'assujettissement à la TVA , option qui se manifeste par une lettre
adressée au service des impôts. La mention de l'assujettissement
des loyers à la TVA figurant dans le bail ne vaut pas option.
En revanche, l'Etat ou les collectivités locales (sauf pour leurs services
à caractère commercial), sont en dehors du domaine de la TVA
et n'y sont donc pas assujettis. Le bail conclu avec un non-assujetti à
la TVA nécessitera donc à la fois une option expresse du bailleur
mais également une mention spécifique dans le bail. Ce qui aboutit
en fait à rechercher l'accord du locataire.
3- Les modalités d'exercice de l'option
L'option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée.
Elle se termine au 31 décembre de la 9ème année qui suit.
Elle est toutefois prolongée d'office pour 10 ans si un remboursement
de TVA a été obtenu.
Attention : les immeubles d'habitation qui se trouveraient dans le même
ensemble immobilier et pour lesquels l'option n'est pas possible ne sont pas
concernés par l'option.
L'option doit être accompagnée d'une copie du contrat de bail.
Elle continue à produire ses effets en cas de changement de locataire
sous réserve, si le nouveau locataire est un preneur non assujetti,
de la nécessité de la mention de l'assujettissement à
la TVA dans le nouveau bail.
4- Les avantages de l'option
Traditionnellement, l'option pour l'assujettissement à la TVA est préconisée
afin de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux s'il s'agit
d'immeubles anciens ou sur le prix d'acquisition s'il s'agit d'immeubles neufs.
Cette récupération se traduit dans les faits par un remboursement
de la TVA qui constitue un avantage de trésorerie.
Mais attention au fait que cette option accompagnée d'un remboursement
de TVA vous oblige à assujettir les loyers à la TVA pendant
pratiquement 20 ans (option reconduite obligatoirement de 10 ans du fait du
remboursement). Il vous sera difficile par la suite de louer à un membre
d'une profession libérale qui ne récupère pas la TVA,
un médecin par exemple.
